Tenkende mann

Mangler og feil

Er det feil og/eller mangler ved huset eller leiligheten du har kjøpt?

Vi kan bistå med spørsmål i forhold til:

  • Avhendingsloven

  • Bustadoppføringsloven

  • Reklamasjon

  • Feil

  • Mangler

  • Heving av kjøpet

  • Pengene tilbake

  • Prisavslag

  • Renter

  • Erstatning

  • Meglerens rolle

  • Fri rettshjelp - forsikring - rettshjelpsforsikring

  • Du har som oftest rett til fri rettshjelp - rettshjelpsforsikring. Vi tar arbeidet med å aktivere forsikringen din.

 

Gjennom vår bistand til en av norges ledende ferdighuskjeder og kjedens forhandlere har vi opparbeidet betydelig erfaring på saker som omhandler tvister under bustadoppføringsloven, avhendingsloven, håndverkertjenesteloven, plan- og bygningsloven mv.

Vi bistår både mellomstore og små entreprenørbedrifter og forbrukere i forhandlinger og tvister.

Bustadoppføringsloven gjelder både oppføring av boligeiendommer og fritidseiendommer for en forbruker.

Av loven fremgår det at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og for øvrig ivareta byggherrens interesser. Entreprenøren har også en frarådningsplikt.

Byggherren kan kreve endringer i arbeidet og pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeider som står i sammenheng med den inngåtte avtalen, forutsatt at endrings- eller tilleggsarbeidene ikke skiller seg vesentlig fra den ytelsen som opprinnelig er avtalt

Entreprenøren plikter å overholde alle frister som er avtalt, både for overtakelse, ferdigstillelse av arbeidene eller deler av det, samt hjemmelsoverføring av eiendommen.

Entreprenøren kan kreve fristutsettelse dersom byggherren krever endringer eller tilleggsarbeider som forsinker arbeidet, arbeidet blir forsinket fordi Byggherren eller noen Byggherren svarer for ikke medvirker til at en frist blir overholdt, eller det oppstår en forsinkelse som følge av forhold som ligger utenfor entreprenørens kontroll.

For Entreprenøren er det svært viktig å merke seg at han bare har krav på fristforlengelse dersom han gir beskjed til byggherren om kravet uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble klar over det forholdet som ga rett til fristutsettelse. Det anbefales derfor at entreprenøren har innarbeidede rutiner for skriftlig bekreftelse av endrings- eller tilleggsarbeider og at det rutinemessig samtidig varsles skriftlig om tillegg i fristen for ferdigstillelse tilsvarende den ekstra tiden som beregnes til endrings-/tilleggsarbeidene.

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen.

Når entreprenøren har meldt fra til byggherren om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene med minst 7 dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning for å gjennomgå entreprenørens ytelser. Byggherren kan nekte å overta eiendommen dersom det foreligger en mangel som gir rimelig grunn til å nekte overtakelse.

Hver av partene kan kreve at det blir avholdt ettårsbefaring av entreprenørens.

Dersom det foreligger en forsinkelse fra entreprenørens side, kan byggherren kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake vederlag.

Dagmulkten skal være 1 promille av det samlede vederlaget som entreprenøren skal ha, for hver dag forsinkelsen varer. For det tilfellet at avtalen mellom Byggherren og entreprenøren også omfatter kjøp av tomten som eiendommen skal oppføres på, skal dagmulkten være 0,75 promille av det samlende vederlaget som entreprenøren skal ha. Dagmulkt kan maksimalt kreves for 100 dager.

For økonomisk tap ut over dagmulkten, kan byggherren kreve erstatning av entreprenøren dersom entreprenøren, eller noen entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro

Byggherren kan heve avtalen dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd.

Det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelser dersom resultatet av arbeidet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen eller bestemmelsene i bustadoppføringsloven, med mindre avviket skyldes forhold på byggherrens side.

Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i andre lover eller forskrifter, for eksempel plan- og bygningsloven eller TEK 17.

Dersom det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelser, kan byggherren holde tilbake vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag eller erstatning, eller heve avtalen.

Har byggherren et krav som følge av mangelen, kan byggherren holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

Byggherren kan kreve at entreprenøren retter en mangel dersom utbedringen ikke medfører kostnader eller ulemper som ikke står i et rimelig forhold til resultatet.

Dersom byggherren fremmer et mangelskrav, har entreprenøren alltid krav på å få rettet mangelen dersom dette kan skje uten vesentlig ulempe for byggherren eller byggherren ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Utbedringen av mangelen skal skje innen rimelig tid. Retting skal alltid skje for entreprenørens regning.

For det tilfellet at mangelen ikke blir rettet, kan byggherren kreve prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare utbedrings-kostnadene for mangelen, den verdireduksjonen som mangelen medfører.

Byggherren kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Entreprenøren har i så fall krav på vederlag for det arbeidet som allerede er utført.

Byggherren kan som hovedregel kreve erstattet sitt økonomiske tap som ikke dekkes av et prisavslag, forutsatt at det foreligger skyld på entreprenørens side.

Erstatningsansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for entreprenøren.

Byggherren mister retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom han ikke reklamerer innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Av loven følger det også en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelsen.

I tillegg må byggherren være oppmerksom på at den alminnelige foreldelsesfrist på 3 år løper parallelt med reklamasjonsfristene fra mangelen ble oppdaget. Byggherren kan derfor ikke forholde seg passiv.

Byggherren skal betale det vederlaget som er avtalt. Hvis vederlaget ikke er avtalt skal byggherren betale et vederlag som dekker nødvendige kostnader og et rimelig påslag.

Dersom entreprenøren har gitt et prisoverslag/pristilbud, skal vederlaget ikke overstige det oppgitte tilbudet vesentlig og under enhver omstendighet ikke mer enn 15%.

Begge parter kan kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeider.

For entreprenøren er det viktig å være oppmerksom på at krav på tilleggsvederlag for endrings- og eller tilleggsarbeider forutsetter at entreprenøren har besørget særskilt og skriftlig bekreftelse av avtale om hver enkelt endrings- eller tilleggsarbeid.

Dersom Byggherren ikke betaler eller medvirker til oppfyllelsen av avtalen ( f.eks ved egeninnsats av arbeider som ikke er omfattet av avtalen)  til rett tid, kan entreprenøren stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag, heve avtalen og kreve erstatning eller kreve rente og erstatning for rentetapet.

Våre advokater bistår i kontraktsforhandlinger og tvister etter avtaler om oppføring av bolig eller fritidseiendom.

Boligtvistnemnda behandler saker mellom forbruker og entreprenør vedrørende oppføring eller kjøp av ny bolig og fritidsbolig. Se www.boligprodusentene.no/boligtvistnemnda.